房屋买卖居间三方合同的法律效力

陈某向某经纪公司提出想通过某经纪公司购买一套商品房，接受委托后某经纪公司积极为其提供居间服务。2007年6月5日，陈某作为买受方与出卖人杜某、某经纪公司签订了三方《房产交易居间合同》。合同约定由陈某购买房主为杜某的位于北京市海淀区某处房产；定金10万元，陈某出具了欠条，承诺3日内补齐；佣金五万元由陈某向某经纪公司支付；但若在合同履行过程中买卖双方任何一方违约，则转由违约方承担向居间方支付佣金的责任。

合同签订后，陈某违反合同约定，拒绝补齐剩余的95000元定金，并不按约定支付佣金。某经纪公司提起诉讼。

一审法院认为，某经纪公司称未能购买房屋系陈某的原因，未提交相应的证据，不予采信；陈某与杜某未达成房屋买卖合同，某经纪公司要求陈某支付居间报酬，不予支持。

某经纪公司不服，提出上诉。

二审法院经审理认为，三方《房产交易居间合同》既约定了房屋买卖双方的权利义务，又约定了房屋买卖双方与居间方之间的权利义务。本合同包含房屋买卖合同关系及居间合同关系两种法律关系。故出卖方与买受方之间的房屋买卖合同已经成立。某经纪公司有权收取报酬。陈某本应按约定交付10万元定金，但其只交付5千元定金，剩余的95000元定金一直未交付，故按约定理应由其向某经纪公司支付佣金。二审法院作出改判。

律师分析：

第一，三方《房产交易居间合同》的法律效力问题。

某经纪公司、陈某与杜某三方签订的《房产交易居间合同》内容中，包含两方面的主要内容，一为买卖双方的权利义务，二为居间方与买卖双方的权利义务。因而本合同包含房屋买卖合同关系及居间合同关系两种法律关系。

合同有无成立的标准是看合同当事人是否就合同的具体内容达成一致的意思表示。在本合同中，包含了买卖双方的姓名和住所、买卖标的、价款、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等买卖合同的主要条款，并且双方都签字认可，依法，陈某与杜某达成了房屋买卖合同。

法律并不禁止三方合同。《房产交易居间合同》本着经济、方便交易的原则，在买卖合同的基础上增加了居间方与买卖双方的权利义务，但这并不影响买卖双方的权利义务。相反，该合同能够更加保障交易安全和节省交易成本。因此，该合同应该得到法律的保护而不是否定。

第二、定金的交付与违约。

一审法院认为，某经纪公司称未能购买房屋系陈某的原因，未提交相应的证据，不予采信。

一审法院将定金交付生效与当事人不按约定交付定金是否构成违约两法律问题混淆了。

依据合同法规定，某经纪公司向一审法院提交了《房产交易居间合同》、陈某出具的欠条，充分证明陈某应当在三日内补齐10万元的定金。我国担保法第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。合同中的定金条款也应当交付生效，但作为买卖合同中的一个条款，如一方不按约定履行给付定金的义务，虽然定金条款不生效，但应当认定为给付定金的一方构成违约。