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南京两郊区对外地人放松限购 二线城市将现"松绑"潮?

10月15日,据当地媒体报道,南京市六合区开始放松针对外地人的限购政策。只要有大专学历和南京市居住证,外地人不需要近3年内累计2年社保或个税,就可以开具购房证明,在六合区内购房。而此前,自2017年3月开始,外地户籍人口只有在近3年内在南京缴纳社保或个税24个月才可在六合区、溧水区、高淳区购买1套住房,且不允许通过补缴的方式获得购房资格。

这是近四个月来,今年房价上涨迅速的热点城市南京的远郊区县第二次出现对外地人购房“松绑”现象。6月4日,南京市高淳区不动产中心证实,外地人只要持有南京市居住证或者携带用工单位的劳务合同和营业执照即可开具在高淳区买房的购房证明,无需提供两年个税或社保证明。

六合属于南京远郊区县,作为二线城市的远郊区县限购松绑是市场趋势,预计后续还有同类型区域市场会有调控微调措施。

放松限购,还是引进人才?

与此前高淳区不同的是,此次六合区放松限购仍然设置了一定条件,即学历方面需要满足大专及以上学历。也是因此,六合区住房保障和房产局接受媒体采访时表示,出台这一政策并非限购松绑,主要是为引进人才,但可能对购房有一定影响。

作为“准一线”城市的一员,南京在过去几年的抢人大战中多番落子。人才落户方面,2018年3月,南京发布《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法(试行)》,允许40岁以下的本科毕业生或研究生以上学历人员、中级以上专业技术资格人员、三级以上国家职业资格人员直接落户。积分落户方面,新修订的《南京市积分落户实施办法》于2019年3月开始实施,基本条件、办理时间及加分分值等都有所放宽。

为解决新迁入人才的住房问题,南京也提出逐步扩大人才房在商品房销售中的比例。9月底,南京市委书记张敬华表示将在坚决贯彻落实“房住不炒”定位和国家调控要求的前提下,根据市场和人才实际需求,动态调整政策享受门槛,逐步提高人才住房销售比例。

不过,六合区此次出台的“引进人才”政策,仍然与购买商品房挂钩。六合针对人才等群体采取定向放宽的导向,不是完全的、彻底性的放松,也说明南京当前针对远郊区、近郊区和市区采取了不同的、差异化的购房政策,有助于激活相关群体的购房需求。这一政策进一步说明当前南京市场尤其是郊区市场限购政策松绑的导向,也是一城一策的重要体现。

为什么又是南京?

从6月到10月,4个月的时间里南京两个郊区放松限购,让人不禁好奇:为什么又是南京?

“小阳春”以来,南京楼市呈现了量价齐涨的热潮。根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据,2019年3月南京新房价格在5个月内上涨了3.5%,其中7月份涨幅达到1.2%,在70城中排名第7。就在7月底,江北又一次出现了万人摇号的盛况:当天两家新盘中海左岸澜庭和江与城同日开盘,根据两家楼盘公布的数据计算,合计超过10500组买房人报名摇号,中签率在6%-8%。而在价格上,两家楼盘的均价都是30500元/平米。

不过,并非所有的楼盘都如此抢手。与上述两家楼盘同一区域的江北板块,8月12家新盘仅有2家售罄,甚至有当天去化率不足一成的状况出现。而在江南和江北主城区域外,郊区楼盘还出现了降价优惠的情况。例如某头部房企推出的楼盘,定价在12000元/平米左右,实际单价已经低于1万。2019年7月南京库存502万平米,同比增长74%,列全国增速第4位。

南京此次放松释放了积极的信号。第四季度需要积极降价促销,尤其是去库存的压力开始增大,房企需要积极进行项目销售,各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力,也会有适当松绑的可能。

并且,南京还在9月4日发布了《关于进一步优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知》,通过对临时建筑的规划审批进行改革,推动企业“拿地即开工”。这样一来,“小阳春”期间火热的土地市场,也将尽快转化为遍地开花的新盘,成为楼市再次起飞的动力。

同类区域或跟进“松绑”

从全国看楼市调控分化,但过去几个月一直收紧为主。六合在这个时间点松绑限购,虽然直接影响不大,但对于市场的心理影响比较大。

2019年以来,房地产调控次数再度刷新历史记录。2019年前9个月合计的415次房地产调控,超过了2018年前9个月房地产调控次数是385次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控。而这其中,过去很少提及的房地产金融风险成为重点。过去几个月当中,银保监会、央行密集发布各种房地产金融政策,30多个大中城市的银行都在严查资金违规流入房地产,并开出了高额罚单。从房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。

在这种形势下,不少房企开始采用降价促销的手段迅速销售回款。然而,降价也并不是所有人都欢迎的。例如,广西桂林就点名批评某房企“恶性降价抛售”,并与各房企签订“自律公约”,坚决抵制恶性扰乱市场、恶性降价抛售的行为。

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。房地产调控是双向调控,明显上涨的区域收紧,市场平稳甚至下调的宽松是趋势。

就在15日晚,准一线城市天津也发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》,拟针对天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城两项目允许外地职工在津购买住房1套,无需提供社会保险或个人所得税证明。


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