2016年全国房地产市场仍然面临去库存的压力。目前,城市购房能力已趋于饱和,在众多房地产去库存政策中,农民购房相关政策成了2016各地关注的重点。农民购房涉及城镇化、户籍制度改革、新农村建设等多项重点项目。农民关心的内容必然是新农村规划房屋补偿标准。由于各地经济发展程度不同,宅基地补偿标准在不同地区有不同规定。
遇到农村宅基地拆迁的情况,分两种补偿。一是宅基地补偿,二是房屋补偿。宅基地的产权是归属于村集体的,因此宅基地补偿归村集体,而不会直接补偿给宅基地使用人。但房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民。
土地补偿的对象是土地使用权,通常分为货币补偿和置换补偿两种。货币补偿就是根据当地补偿标准,岁宅基地按照每平方米多少钱直接付钱。置换补偿就是在规划的安置区域底价换算成多少平米进行住房安置。
此外,还有关于房屋和地上附着物的部长,这个补偿的对象是物产权,包含的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等内容。这类内容通常在各地补偿实施方案上明确注明。而补偿方式通常只有货币补偿。
房屋拆迁补偿价格由宅基地区位补偿价格、被拆迁房屋重置成新价格构成。计算公式为:
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地补偿价参照当地普通住宅指导价,由各地政府参照一定时间和域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合条件确定。拆迁中认定的宅基地面积需要经合法批准、且不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况,在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,控制在100-150平方米,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
在当今新型城镇化的背景下,以农民进城购房为支点的去库存政策,是一项系统工程。新农村规划房屋补偿政策也需要从实际出发,户籍制度、农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款等系列配套改革办法同步跟进。
