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全款买房、提前还贷?你以为的省钱法都是错的

对于不少房奴来说,如果有充分的资金可以一次性付清购房款绝对是美事一件,但事实上,一些常人以为省钱的购房方式可能都是错的。

全款购房最理想?NO!

比如你要买一套50万元的房子。首付20%(目前支持两成首付的城市不多,以三成为主),你需要先准备10万元的首付,剩下的40万元向银行贷款,假定贷款30年,目前商贷利率4.95%,那么30年后你总共还给银行的是764246元(其中本金40万,利息364246元)。一看这个数字很多人直呼银行真狠,还款总额都是贷款的2倍了,利息都和买房的钱差不多了,然后就把能拿出的钱都付了。

其实你忽略了个问题:钱是在贬值的,同样房贷利息也在一直贬值,我们可以换个思维把它想成贬值费,贬值费的利率设定为4.95%。只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益,那么贷款就完全是划算的!现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率,完全可以拿来做投资,用来还贷款,而且还有剩余。

如果将除首付外余下的40万拿去做理财,年化收益率为8%。40万元存30年,年化收益8%,每月可以取出2935元,累计本息可以取得1056620元,1056620-764246=292374,你还多赚了接近30万。

提前还贷省利息?NO!

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期,将贷款部分全部一次还清或部分还清。购房者需要了解的是,提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”,一不小心你可能除了还贷还要交违约金

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式:一是无论何时还款,均不收违约金。二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。三是有些银行规定,提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算,有的加收若干个月份的利息。

提前还贷并不是人人都适合。比如,公积金贷款在几次降息之后,5年以上贷款利率已经降至3.25%,与其提前还款,还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

同时,等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式,贷款年限过半,就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义不大。

此外,如果自己手头还有其他更好的**理财项目,收益率超过房贷利率的,以及对流动资金需求比较高的借款人,也没有必要选择提前还贷。但若不会理财,且对负债极其敏感的借款人,提前还贷也是一个好选择。