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日常生活中房屋租赁常见的纠纷有哪些?该怎么处理?

 房屋租赁协议书写的时候要注意的事情有很多,如果处理不好,可能带来很多麻烦。如果人们在其办理过程中不注意一些事项, 房屋租赁协议书写很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何正确的书写房屋租赁协议呢?

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 一、 关于房屋租赁合同效力认定纠纷相关问题

 违法建筑出租的效力如何认定?

 违法建筑出租的效力应认定为无效合同,但经过无效理由消除之后,可在一定条件下转化为有效合同。如果因建筑物属于违法建筑而被人民法院或仲裁机构认定房屋租赁无效,违法原因消失后,不能转化为比较有效的合同。

 是否进行消防验收对房屋租赁合同的效力有何影响?

 对于按照法律要求必须经过消防验收合格之后才能入住使用的房屋,消防验收的合格是一个房屋租赁合同有效的必要条件,除此之外的房屋不以消防验收为要件。

 是否竣工验收对房屋租赁合同的效力有何影响?

 对于按照法律要求必须经过竣工验收合格才能投入使用的房屋,竣工验收是房屋租赁合同有效的必要条件。出租未经竣工验收的房屋,该房屋存在着安全隐患,不具备交付使用条件,因此,房屋租赁合同因违反《建筑法》的强制性规定,当属无效。

 若已经竣工验收合格,产权证尚在办理中的房屋租赁合同的效力应当有效。

 预租合同不受竣工验收的影响,应当认定有效。

 是否登记备案对房屋租赁合同的效力的有何影响?

 不受影响。

 房数租对租赁合同的效力有何影响?

 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。

 出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实,应当如何承担责任?

 出租人构成欺诈,承租人可以自知道或应当知道撤销事由之日起1年期间请求法院撤销或变更合同,出租人应承担违约责任。

 房屋租赁合同未到期,出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人,原承租人是否可以请求继续履行合同?

 因继续履行原房屋租赁合同成为事实上不能履行,因此承租人的请求不能得到支持。

 如何界定公有住房使用权的法律属性?

 实质上是具有用益物权的性质,是一种高度物权化的债权,或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权

 二、租金标准纠纷相关问题

 合同履行期限较长而市场变化较大,当事人要求调整租金的标准如何处理?

 一般情况下,对租金不能随意调整,但是,如果出现不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同的基础,使当事人之间的利益重大失衡,根据情势变更原则应当允许调整租金,实现对当事人利益的救济和平衡。

 因维修租赁物影响租赁物的使用要求调整租金的应当如何处理?

 出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外,因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应地减少租金或延长租期。

 因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,租金能否调整?

 只要是非承租人自己的过错,承租人就可以向出租人主张减少租金或者不支付租金。出租人不得以第三人主张权利为由而免除自己的责任。因第三人主张权利,致使承租人不能就租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

 因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损灭失,承租人要求调整租金的认定标准是什么?

 因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损灭失,双方有约定按约定处理;没有约定的,应当自租赁物部分毁损灭失时即自行产生减少租金的效力。

 租金的诉讼时效起算有何标准?

 诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起算,适用1年诉讼时效。

 房屋租赁合同无效,租金的认定标准有何变化?

 租金标准可以按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

 未经出租人同意,承租人转租的,承租人解除合同或者请求确认转租合同无效时,要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分的利益,是否予以支持?

 如果该转租未经出租人同意的,出租人可以请求解除合同或者确认转租合同无效,承租人取得的转租租金差额应返还给承租人;如转租虽然未经出租人同意,但出租人在异议期限内未提出异议,视为同意转租,出租人不能请求确认转租合同无效或解除,也不能请求承租人返还转租租金差额。

 房屋实际使用人与承租人构成并存的租赁合同,签约的承租人是否应承担支付租金的义务?

 签约的承租人应当承担支付租金的义务。

 房屋交付后,承租人延期交付租金或不支付租金,出任如何维护自己的权益?

 出租人应当给承租人一个合理的期限,要求承租人限期支付,如果承租人逾期仍不支付,则出租人有权解除租赁合同,收回房屋,并要求承租人承担赔偿责任。

总而言之,如果我们在房屋租赁协议书写过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些受损失,所以,要合理的书写房屋租赁协议才能实现交易的安全。