因为时间自己支配，平常不跑盘的时候，我会到处去蹭讲座，一来知识进阶，二来了解市场行情，三来想跟土豪混在一起。

但是，昨天去龙中某楼盘听讲座的时候，一个客户的提问确实把我惊到了，她的问题大概是这样的——

现在所有人都在讲房子在降价，甚至有人说到房价会腰斩，我自己手里也有一些房子，心里非常的不安，想问下老师对于接下来关于楼市的看法，房价真的会跌嘛？

这个讲座其实不是房产类的讲座，只是一个关于投资理财的，只是对外召集的发文标题上出现了“房产投资”这四个大字，却也吸引了不少对房产有兴趣的客户前来听讲。

如果是三三线城市的某个论坛讲座，我可能会不太在意。可是这个论坛的主讲地是在深圳，而且手里有一些房子，这就让我有点惊讶了。

而且，今天看了一下深圳主流自媒体的报道，也是铺天盖地的关于“惠州有楼盘0首付”、“深圳主流楼盘个位数去化”的消息，这让我逐渐意识到：很多人对当下的楼市认知其实是混乱甚至是恐慌的。

恐慌什么？恐慌自己手里辛辛苦苦买的房子会瞬间缩水甚至大幅度的贬值。毕竟，从2016年开始，除却一些地段特别好、产品特别过硬的房子，深圳有不少的楼盘高位站岗了。

为什么在这个节点恐慌？这就像夫妻小两口吵架，平常都是冷暴力，房价涨跌都忍着，当其他人都在讲房价跌了时候，终于按捺不住，一下子将之前所有的情绪暴发出来了。

02

逢8之年，多生变数。

1998年，爆发了亚洲金融危机，中央政府举全国之力，拯救香港，不亚于一场大战。2008年，爆发了著名的次贷危机。

2008年，曾经的万科带头大哥提出“楼市拐点论”，年后在全国率先降价；十年之后，也是万科曾经的带着大哥提出“活下去”，并在厦门等城市开始大降价。

资料显示，2008年，在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。彼时，这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介，关铺门之后仅剩余90多家， 2009年之后彻底消失了。

2018年，据深圳新浪报道，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。随之而来的是中介的关店和员工离职、降薪潮。

有中介表示：“整个行业都比较低迷，市面上新楼盘也比较少。当时所在部门差不多有三分之一的员工，包括老员工都离职了。从5月份到现在，一直有人进进出出。”

不仅如此，10月15日，世联行还发布了2018年前三季度业绩预告修正公告。在公告中，世联行将业绩预期由原本的同比增长调整为同比下降，直接指出公司的代理业务结算进度受到市场宏观政策的影响，致使收入下降，从而影响到当期利润。

在这种情况下，来回顾一下2008年之前那场可怕的深圳房价大崩盘。

2008年，深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%；2009年初，房价却跌至接近10000元/平方米。

不到500天的时间里，深圳房价几近腰斩。

看到这里，我终于能理解那位女士为什么会在现场提出“房价腰斩”这样刺激性的字眼。因为她担心，这会重蹈2008年的深圳楼市覆辙。

03

对比看下2018年深圳楼盘近期开盘去化率（网传），其实也非常的不景气。去化率高的也有，但对于过习惯了去化7、8成的开发商来说，这个成绩可以说是非常的惨谈。

有意思的是，金九银十期间，开发商推盘数目激增，很多楼盘都冒出来了。

据深圳中原研究中心统计，9月有华润城润府三期、颐安都会中央、佳兆业未来城、勤诚达乐园、香山里花园五期、实地剑兰郡、宝泰雅苑7个住宅项目取得预售证，批售面积合计38.8万平，是8月批售面积的2.8倍，住宅批售套数达到3607套，环比上升168%。

开发商好像都在疯狂走量，但好像都不是很成功。深圳某些知名网红盘比如华润城3期公寓，去化率不足3成。昨天开盘的香蜜湖某公寓，据说751套最后也只成交了117套，去化率大概只有16%。

真相可能会迟到，但永远不会缺席；十年一轮回，历史不会频繁的改变，只是换个年份继续重演。

04

2018年会重复2008年的覆辙么？

刚开始听到这个问题的时候，我也有点蒙。可能是被这些纷繁的数据给占领高地了，因为市场上确实很冷。当然，这些数据确实也没错。好了，问题到底出在哪里呢？

我想了一下：可能是很多人把楼市当股市了。股市中最流行的一句话是什么？追涨杀跌。具体的表述大概是这个意思——

这里面延伸到楼市中的逻辑就变成了：市场冷下来了，所以我再等等看，或者直接卖出；市场热的时候，我再冲进去捞一把，大量的买入。

然而，股市的操作逻辑真的等同于楼市的操作逻辑嘛？显然不是。

楼市与股市一样，都拥有庞大的数据，且每天都在不断更新。但是楼市的规律比股市的规律要强：股市是以天为单位波动，楼市是以月乃至于半年、一年为单位。

你可以天天盯着股票上的数据看，但如果你买了一套房子之后会天天盯着自己小区的成交价嘛？你可以会盯一阵，但盯了一个月后，你可能会放弃，因为这里面的数据是不会发生太大变化的

而且，最重要的是，你买一支股票，某几只股票或者某几十只股票，每天都在面对着各种各样的风险。

比如说前段时间的长长春长生，因为一篇爆文揭露其疫苗问题，市值瞬间蒸发近百亿。在此之前的上半年时间里，医药股一直受到市场青睐。从今年2月中旬开始，长生生物股价急速蹿升，三个月的时间涨幅达153.72%！

再比如说近期的刘强东涉嫌性侵事件，事件一曝出，京东损失一千多亿。恰逢马云退休之际，很多人笑谈，个人IP太强大对公司不是什么好事，因为一遇变故，就很容易给公司及股东造成巨大损失。

买房子要问担心这些问题么？其实不用的，你更应该看的是长期的趋势，对于房地产来说，只要人们在劳动和创新，经济在增长，这个城市的这块土地，这个城市的房子，就能分享到这些价值成长，就能分配到剩余价值。

而且，你脚下的这块土地，永远是独一无二的。最要命的是，这里面还有不可再生性，用完就没了，再用得50-60年之后。

而且，深圳就这么大点地，但人口却有2200万，每年流入人口50-60万，住房率只有30%，每年只有几块地拍卖...当你明白这样的供应情况之后，兴许就不会再担心什么腰斩不腰斩的吧。

当然，有人会说，这就是传说中的逆周期投资？瞎扯，这又不是投机，哪里来的逆向，而投资，很少会是短线的操作行业。所以，醒醒吧，不要把房子当成股票来看。

楼市冬天来了？当然，但是，别忘了，冬天过去之后就是春天。