开发商不能卖人防车位。人防车位顾名思义是占用人防用地的车位，从法律角度来说开发商是没有出售权利的，根据我国相关法律规定，地下人防工程的所有权归国家，无论业主还是开发商都没有权利进行买卖，不过可以按照租赁的形式使用，租期上限是20年，对于购房者来说在购买车位的时候，要对这些法律法规所涉及到的细节内容深入细致的了解，从而避免上当受骗。
虽然地下人防工程归国家所有，但和平年代人防工程几乎用不到，因此才会授权开发商出租给业主使用，至于开放商和业主之间如何制定服务细节和协议，原则上人防办是不会干涉的，只要不涉及到买卖合同，并且明确人防车位归属权，车位的正常使用便不会受到影响，毕竟20年的租赁期限对于绝大多数业主来说都是能够接受的。
开发商在办理相关手续的时候，地下人防工程的手续是必不可少的，按照我国目前的法律规定，高层建筑的建设必须涵盖地下人防工程，在国家没有实际使用的时候，地下人防工程包含人防车位可以授权开发商管理使用，因此我们平时在地下车位所用到的车位都是租赁关系，即便是所谓的买车位也不过是20年期限的租用。
住宅小区地下停车位就是指开放商利用地下空间而建造的停车位。正是因为现在对土地需求的日益膨胀，现代建筑越来越多向地下空间发展，这样就导致了地下停车位的出现。现在很多开发商在商品房预售合同中都会标明地下停车位的产权归卖方所有。所以，即使有观点认为，有地才有房，地下停车位仍在业主土地使用范围内，因此产权也应归业主所有。不过，这种情况几乎是不能在现实生活中出现的。开发商依然持有地下车位产权，并通过买卖获利。
业主通过买卖的方式拥有自己的车位，不用交停车费，但是，依然要向物业缴纳车辆看管费和其他管理费用。这就要看在购房合同中有没有注明地下停车位是否参与了分摊商业用地，如果是，那么产权就属于所有业主;如果没有，就应该属于开发商所有，他们有权利买卖。一般的地下停车位产权年限为40年。
