根据《合同法》第二百一十四条第一款的规定：
“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
【分析】：
根据此项规定，我们得出：
(1)在签订租赁合同时，租赁的期限不能超过20年。
(2)如果所签订的租赁合同中租赁期限已经超过20年的，那么，超过20年的部分无效。也就是说：当租赁期限超过20年时，租赁期限还是以20年来算。
因此，在签订租赁合同时要注意20年的限制。
【法律依据】：
根据《合同法》第二百一十四条第二款的规定：
“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
什么是定期房屋租赁合同？定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的；
(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。
相关案例——
刘先生问：我承租了一个门面房，期限写了30年，现在已经承租十多年了，我不想承租了，听说租赁合同不能超过20年，否则合同无效，我想问我能否以此为由主张合同无效？
某律师事务所王律师解答：依照法律的规定，租赁合同的期限不能超过20年，超过20年以上的部分是无效的。所以，你有权主张超过20年的部分是无效的，20年之内的部分是有效的，但不能主张整个合同无效。
