和政府签。按照国家的相关要求，“小产权房”没办法进行确权发证，不受法律保护，所以小产权不能交易，没手续。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，因此所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
1、加大违约责任
由于小产权房价格比较便宜，在约定违约金时，往往不会太高，这也给卖方违约增加了可能性。所以，在签小产权房购房合同时，购房者最好加大卖方的违约责任，就比如加大违约金，这样就可以大大降低卖方违约风险了。
2、多找见证人
在小产权房买卖时，一旦发生房产纠纷，那么小产权房买卖合同可是很难受到法律支持的，所以，在签小产权房买卖合同时，购房者就需要多找一些见证人了，以此来保证人证足够多，或许在法庭上还能受到一定的保护。
3、约定拆迁分配
一旦小产权房面临拆迁，那么不管小产权房买卖多久，卖方都可能出面要房子，此时购房者很可能面临着拿不到拆迁款的情况，所以，在签小产权房购房合同时，购房者最好约定拆迁分配标准，以免出现争议。
4、村委会出面
有些小产权房是由村委会出面建设的，并允许对外售卖的，在此情况下所签的小产权房买卖合同往往具有法律效应，购房者也可以稍微放心了。所以，购房者最好与村委会签订小产权房买卖合同，这样你的权益才能受到保证。
5、核实卖方信息
本来买小产权房就有很大的风险，如果你又没核实卖方信息，那无疑会增大交易的风险，就比如卖方非房主，所以，在签小产权房买卖合同时，购房者一定要注意先核实卖方信息，尤其是当卖方不愿出示证件时。
