买卖新房的过程中，其实有很多开发商和售楼部不愿意告诉你的“潜规则”。开发商和售楼部企图通过隐瞒这些不为人知的事实，来蒙蔽购房者。而对于购房者来说，打破这些“潜规则”，则是避免买房陷阱的重要内容。
1、其实售楼部和开发商可能不是一伙人
现在开发商常常把项目的销售任务委托给代理公司。代理公司根据项目的优劣势制定销售策略，然后通过售房获取 。看起来这对购房者来说并没有什么影响。
但是代理商为了卖掉房子，常常会夸大项目的，并且对购房者做出一些并不能实现的承诺。比如，模糊距离的概念，明明很远的地方也会说驱车仅10min之类的。
而且因为房屋的质量等问题而需要维权时，你去售楼部找代理商也没有用，因为他们只是负责卖房的，质量问题是开发商负责的事。
2、可能僧多粥少，承诺并不可靠
很多项目来源于它的稀缺，买房前承诺必定可以入读。但是现实却是限制的，而且往往都是有着许多隐形门槛。
开发商的措辞常常用得巧妙，一方面楼盘的确有按照统一划分、符合内的入读条件便可入读，此为地产之一。开发商出资“基金”，与意向的资源的，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要的家长业主们信服。有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。
3、赠送面积其实是不受法律保护的
买房送超大飘窗， ，低层送超大花园等等宣传用语，让购房者心动不已。但是开发商会吃亏吗？明显不会。实际上，这些带有赠送房子的单价往往比没有赠送的同类房子要高。看起来是白饶，但总价却是高了。
尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。
类似这样的买房潜规则其实还有很多，买房本来就是和开发商之间的博弈，对于购房者来说，了解更多的购房知识才不会在这场对决中落了下风。
