随着城镇住房购买制度改革的不断深入,是对已经购买公共有住房和经济适用性住房上市交易日趋活跃,土地已经供不应求,如果合理的分摊房屋用地面积,势必造成房地产交易受限,土地二级市场有效面积使用受限,政府土地收入大量流失。
房屋用地面积
在当前的土地出让市场,主要决定权由地方政府自行掌握,一般乐于将一个面积较大的地块统一出让,一方面可以迅速回收土地资金,另一方面也有利于后期统一规划。除了设限土地出让面积,国土部在处理房地产用地上还将有更多的措施,加大用于保障性住房建设的土地供应量,并将出台防止房地产开发商过度囤积土地的政策措施。
1、为预防大开发商利用资金形成拿地垄断,进而囤积土地,国土资源部已经出台措施予以防范。对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米,中等城市14万平方米,小城市(镇)7万平方米。
2、设限单块土地出让面积除不仅能够在一定程度上防范大开发商拿地垄断,还为解决开发商囤地问题提供另外一种途径。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。
3、为了稳定地价,要调控供地节奏,合理设置单宗土地出让面积上限,这不仅可以缓解市场对特定地段土地的供需矛盾,而且可以有效地打击囤地,控制开发节奏,缩短开发周期,促使房地产市场更加规范发展。
房屋有效面积
在买房过程中对房屋有效面积的测定、质量的鉴定以及其他关于房屋质量的验收。房屋有效面积是决定房产交易合同是否真实有效的关键。如果其中存在差距,业主有权要求开发商赔偿。
预售合同是开发商自己算出来的,房屋产权证的面积是房屋土地管理局算出来的.两者时间存在偏差也是有可能的,如果产证的有效面积偏小可以要求开发商退还差价的。
房屋有效面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。目前房地产开发公司大多数实行以建筑面积为面积计算单位售房。建筑面积指的是套内建筑面积加上共有分摊建筑面积之和。
要想从根本上解决房屋用地面积争抢虚热的局面,还应该从宏观控制的流动性、增加房屋有效面积的使用、盘活存量土地、土地集约化利用等这些方面入手,此外也应该建立起国家土地市场的长效性宏观调控机制,稳定对于土地市场价格持续上涨的局面。
