购买了二手房,想要迁入时却发现,房屋的原住户户口还未迁出。法律人士认为,二手房的问题与纠纷,根源就在我国户籍管理制度上,我国现行户籍制度对此并无明文规定,属于政策空白。根据1958年由全国常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定,使得现实中,纠纷只能以协调为主。

北京的康女士称,2012年5月,她与李先生签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,李先生将北京市朝阳区青年路华纺易城 小区的房屋出售给她。“按照合同约定,我向李先生支付了全部购房款369万元,且双方于2012年7月完成产权过户。”当时签订的合同约定,出卖人应当在该房屋权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。

“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”根据此约定,康女士多次联系李先生,敦促其迁出户口。

康女士表示,李先生以各种借口直到2014年7月10日才将户口迁出。康女士认为,这种行为严重侵害了她的利益,特诉至法院,请求依法判令被告赔偿她违约金20万元。

原房主李先生辩称,他曾多次去当地派出所办理户口迁出手续,但因其新购买的房屋原住户的户口未迁出,他也无法将自己的户口从涉案房屋迁出,其新购房屋原住户在2014年7月9日将户口迁出后,其在2014年7月10日亦将自己的户口从涉案房屋迁出。李先生认为,这是国家政策问题,对此不应由个人承担责任,故向三中院提起上诉。

法院认为,依法成立的合同,对当事人具有约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。

根据查明的事实,本案康小姐、李先生对于户口迁出的时间及违约责任存在明确的约定,李先生存在明显的违约事实,应承担相应的违约责任。康小姐依照双方在房屋买卖合同中的约定主张的违约金数额明显畸高,综合考虑李先生延迟迁出户口的时间、情形、康小姐损失情况等因素酌情予以调整。因此一审判决李先生在判决生效后七日内支付康小姐违约金2万元。

正是由于存在法律空白,如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口,在法律上也不构成侵权,新业主如果要维权确实比较困难,目前常用的方法是与原业主沟通。于德华认为,北京的户口承载着一些社会福利,尤其在地产这一点上,因此,在二手房买卖中,只能通过合同约定去规避纠纷的发生。