《白皮书》中的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”包括2大维度、12个方面、近50项具体指标。市场容量和增值潜能是研判城市房地产开发投资吸引力的两大维度，其中市场容量涉及人口基础、经济实力、产业创新、交通配套等八个方面，增值潜能涵盖供求关系、房价支撑、市场热度、需求满足等四个方面。
“在这些因素中，人口因子是决定房地产市场容量和增值潜能的关键因素，人口聚集是城市竞争力的直接体现，城市经济、产业、收入、交通等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响，此外，人口基础也通过需求端间接影响市场增值潜能。”黄瑜表示，区域的人口、产业、交通相互作用共同决定了房地产开发投资吸引力。
在政策引导下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强，未来京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群及都市圈，房地产市场发展优势将更加凸显。
针对不同城市，黄瑜表示，“一线销售存量房市场相对较大，新房市场成交量相对有限。2021年下半年全国市场调整压力增加，一线城市市场韧性较强，供应端改善下成交规模保持高位，一线销售占比有望保持稳定。”
而二线城市新房市场规模较大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增长迅速，住房需求增加，新房市场空间较大，这部分城市随着新房供应量的不断增加，短期市场规模仍有一定支撑；另有部分城市市场处于调整通道，如部分东北、西南地区城市，短期市场规模或将继续缩量，但中长期来看，二线城市作为全省或区域的中心城市，未来市场仍有释放机会。综合来看，二线城市市场份额仍有望稳中有增。
针对三四线城市，黄瑜认为“市场分化将加剧”，部分经济基础较弱的三四线城市人口持续净流出，城市产业经济发展在一定程度上有所放缓，新房市场规模缩小或将延续。热点城市群内部部分三四线城市经济基础相对较好，叠加城市群区域规划不断落实，城市发展或将有所加快，房地产开发投资潜力亦有所提升。整体来看，三四线城市的市场份额或稳中略降。
