商品房预售合同备案,是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》以及预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向当地项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
办理程序主要包括:
一、房地产开发企业
应当自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋管理部门申请预售登记
1、网上打印的经双方当事人已签字或盖章后的商品房预售合同一式四份;
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、房地产开发企业的营业执照的复印件、法定代表人(或企业负责人身份证明复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证的原件和复印件各一份;
二、买受人身份证明需下列内容:
(1)买受人是自然人的,需要身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
(3)向境外(含港、澳、台)自然人、法人或其他组织预售商品房的,还需提交涉外项目国家安全审查批准文件;
(4)预售已被抵押的商品房,还需提交抵押权人同意预售的材料。
作为购房者在购买商品房前应重点审核所购房地产的真实性及合法性,并有权就《商品房买卖合同》中有关条款(包括但不限于面积、产权、交付、公共设施、公共配套建筑及抵押等内容)进行修改、增加或删除,签订一份完善的《商品房买卖合同》。其次,购房者不要以为签订《商品房买卖合同》后即万事大吉,购房者应督促开发商及时到政府有关部门依法办理预售登记备案法律手续(好在合同中明确由于开发商未能及时办理预售登记备案手续违约责任)以保护自己的合法权益不受侵犯。
商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。
