疫情缓和后房地产市场恢复较快，目前已经处在较为景气的区间。随着部分一、二线城市房价较快上涨，房地产行业局部风险有所累积。下半年预计住房金融环境仍将继续偏紧，政策在对房企维持高压的基础上，抑制居民住房贷款较快扩张。在有效防范住房金融风险的同时，房地产加盟行业需要合理的金融支持，以保持房地产行业平稳健康发展。

一、居民住房贷款扩张收敛

2021年以来，居民住房信贷扩张较快。根据央行公布的季度报告显示，截止2021年一季度末，个人住房贷款余额为35.7万亿元，存量规模较2020年末增加1.2万亿，占金融机构各项贷款余额19.8%，占比规模较2020年末回落0.2个百分点。

居民贷款扩张速度与历史高点相比尚属温和。截止2021年6月末，居民部门中长期信贷新增3.43万亿元，同比增长22.5%。与过往十年类似的住房金融周期对比发现，当前扩张速度远不及2013年上半年（同比超过150%）和2016年下半年（同比超过90%）的水平，但阶段性增速仍偏高。

居民部门杠杆率上升较快，房贷利率短期进入上升通道。

国内居民部门杠杆率和新增住房贷款价值比（LTV）均处于历史高位。数据显示，2021年二季末，居民部门杠杆率为62 %，较2020年末回落0.2个百分点；上半年新增个人按揭贷款1.64万亿，同比增长23.9%，贷款价值比LTV为0.37，尽管已经连续几个月回落，但该指标仍处于历史高位。

下半年热点城市房贷利率有较大的上行压力。与2020年12月相比，截止2021年6月末，全国首套平均房贷利率从5.23%升至5.37%，二套房平均房贷利率从5.54%升至5.65%。部分重点城市纷纷上调利率，其中杭州年内已上调三次。整体而言，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率都低于全国水平，未来这些重点地区的房贷利率仍有上行压力。7月上海首套房贷利率上调35bp，利率进入“5”时代；佛山则进入“6”时代。

中国居民部门杠杆率在全球范围内处于低位。从纵向看，最近6年我国居民部门杠杆率年均增长约4.4个百分点，参照历史上著名的几次地产泡沫破裂的案例，这个增速是较高的。例如，日本在上世纪80年代末，即经济泡沫时期，家庭部门杠杆率由1986年的55.6%上升到1990年的70.6%，房地产加盟4年间居民部门杠杆率累计上升15个百分点，平均每年上升约3.8个百分点。美国居民部门杠杆率则在21世纪初期以平均每年增加4个百分点的速度堆积，最终爆发了全球次贷危机。鉴于中国居民首付和多套房贷款比例在30%-70%区间，在全球范围内处于较高水平，为银行贷款提供了有效的“安全垫”。而诸多发达经济体首付贷在10%左右，有的国家像澳大利亚和加拿大居民部门杠杆率已超过100%，因此我国居民房贷实际风险较低。