市场经济应该说还是来源于西方经济学，而这个顶层逻辑是供求关系。总会有一些人说国内的房价走势是不适合用供求关系来分析的。我认为这是大错特错。仔细分析过往房价的走势，一样是受到供求关系的决定。只是说在不同阶段，存在不同影响供求关系的因素。有些政策是影响供应层面的，有些是影响需求层面的。
对于房地产市场走势的分析，圈内其实一直有一个较为普遍应用的框架：短期市场看金融政策、中期市场看土地政策、长期市场看人口趋势。
所谓的短期市场看金融。主要是指货币和信贷政策对房价的短期走势影响比较大。这也是很好理解的，信贷政策会决定首付比例及贷款利率，也就是会影响潜在购房者的购买力，房价的走势会影响比较大。
中期市场看土地。土地作为建设房子的“面粉”，土地的供应量和供应政策理所当然会影响房子的供应情况。土地的供应量与容积率水平直接决定了房子的供应量；而土地价格对房价也起到一定的影响作用，尤其是在三线及以下城市影响会更大。只是由于从土地变成房子，存在一段较长时间的建设周期，因为土地对房地产中期市场影响会更明显一些。
长期来看人口趋势。如同我上文说的，房价的最终支撑都是真实的需求，这个可以是刚需，也可以是改善型需求。因此归根结底，影响房地产市场的长期走势仍是人口发展趋势。在国内对房地产影响的人口特征主要有两方面——人口城镇化和人口的净流入或净流出。
